Beschreibung

Großzügiges Landhaus in geschützter Randlage – mit freiem Blick über die Wiesen bis in die Chiemgauer Berge.

Dieses freistehende Anwesen liegt am östlichen Ortsrand von Grabenstätt, in einer der ruhigsten Wohnlagen des Ortes. Nach Osten öffnet sich der Blick über weite Wiesen bis zu den Chiemgauer Alpen. Die angrenzenden Flächen liegen im Wasserschutz- und Naturschutzgebiet und sind nach derzeitiger Rechtslage nicht bebaubar – der Blick und die Ruhe bleiben dauerhaft erhalten.

Das ca. 1980 errichtete Haus überzeugt bis heute durch klare Proportionen, überdurchschnittliche Deckenhöhen und eine Architektur, die nichts von ihrer Ausstrahlung verloren hat. Auf ca. 293 m² Wohnfläche verteilen sich acht Zimmer, darunter vier Schlafzimmer und drei Badezimmer. Hinzu kommen ca. 124 m² Nutzfläche im Kellergeschoss.

Der Mittelpunkt des Hauses sind die großzügigen Wohnräume mit offenem Kamin, die fließenden Raumübergänge und der beheizte Wintergarten mit direktem Zugang zur Terrasse. Maßgefertigte Einbauten, hochwertige Materialien und zahlreiche Blickbeziehungen in den Garten verleihen den Wohnbereichen eine besondere Atmosphäre.

Die großzügige Landhausküche bildet das Herzstück des Alltags. Die angrenzende Speise und der direkte Zugang zum Hauswirtschaftsraum schaffen kurze Wege. Daran anschließend liegt ein voll ausgestatteter Werkraum von rund 34 m² – beheizt, mit großen Fenstern und Blick über die Wiesen. Für Käufer, die handwerklich arbeiten, ist das ein Raum, den man so selten findet.

Das Dachgeschoss ist eigenständig konzipiert und lässt sich separat nutzen: Neben Schlafzimmern und einem modernisierten Bad steht dort ein zusammenhängender Wohnbereich mit eigener Küche und eigenem Bad zur Verfügung, dazu ein Arbeits- und Bibliotheksbereich mit Loggia. Das eröffnet Spielraum für Mehrgenerationenwohnen, Gäste, Personal oder eine Vermietung – ohne dass der Hauptwohnbereich davon berührt wird.

Das Kellergeschoss ist über die volle Grundfläche ausgebaut und trocken: Waschküche, Trockenraum, Heiz- und Tankraum sowie drei großzügige Kellerräume von 12 bis 35 m². Zusätzlich stehen im Dachgeschoss rund 35 m² Speicherfläche zur Verfügung.

Das Anwesen wurde über die Jahre kontinuierlich gepflegt und in wesentlichen Bereichen modernisiert – darunter zwei Badezimmer, die Wintergartenanlage, die Eingangstüranlage sowie ein Teil der Fenster. Geheizt wird über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 2008; der Energieverbrauchskennwert liegt bei 137 kWh/(m²·a), Effizienzklasse E. Eine kurzfristige Austauschpflicht besteht nicht. Wer das Haus energetisch weiterentwickeln möchte, findet im Heizraum ausreichend Platz für einen Wechsel des Wärmeerzeugers – die übrige Substanz gibt dafür eine gute Ausgangslage.

Was dieses Anwesen ausmacht, ist die Kombination aus Größe, Grundstück und Lage: 1.251 m² eigener Grund, ein Haus, das mehrere Nutzungen nebeneinander erlaubt, und eine Randlage, die durch Schutzgebiete dauerhaft gesichert ist. Objekte mit dieser Konstellation kommen im Chiemgau selten auf den Markt.

Die wichtigsten Highlights auf einen Blick

✔ Randlage, angrenzende Flächen im Wasserschutz- und Naturschutzgebiet
✔ freier Blick in die Chiemgauer Berge
✔ ca. 293 m² Wohnfläche
✔ ca. 124 m² Nutzfläche im Keller
✔ ca. 1.251 m² Grundstück
✔ 8 Zimmer, davon 4 Schlafzimmer
✔ 3 Badezimmer
✔ separat nutzbarer Wohnbereich im Dachgeschoss mit eigener Küche und Bad
✔ beheizter Wintergarten
✔ offener Kamin
✔ Bibliothek mit maßgefertigten Einbauten
✔ beheizter Werkraum mit ca. 34 m²
✔ Doppelgarage und zwei Außenstellplätze

Ausstattung

Die Ausstattung entspricht einem gehobenen Standard und überzeugt durch hochwertige Materialien und großzügige Raumdimensionen.

• freistehendes Landhaus in ruhiger Randlage
• repräsentativer Eingangsbereich mit geschwungener Marmortreppe
• überdurchschnittliche Deckenhöhen und großzügiges Raumgefühl
• ca. 293 m² Wohnfläche auf zwei Ebenen, zusätzlich ca. 124 m² Nutzfläche im Keller
• acht Zimmer, davon vier Schlafzimmer
• drei Badezimmer, zwei davon modernisiert
• großzügiger Wohnbereich mit offenem Kamin
• Bibliotheks- und Wohnbereich mit maßgefertigten Einbauten
• beheizter Wintergarten mit direktem Zugang zur Terrasse
• großzügige Landhausküche mit angrenzender Speise und Hauswirtschaftsraum
• beheizter Werkraum mit ca. 34 m², Fenster nach Osten
• separat nutzbarer Wohnbereich im Dachgeschoss mit eigener Küche, eigenem Bad und Loggia
• Ankleidebereiche und zahlreiche Einbauschränke
• Marmorböden in wesentlichen Wohnbereichen
• modernisierte Eingangstüranlage, teilweise erneuerte Fenster
• ausgebautes Kellergeschoss mit Waschküche, Trockenraum und drei Kellerräumen
• ca. 35 m² Speicherfläche im Dachgeschoss
• Doppelgarage sowie zwei Außenstellplätze
• ca. 1.251 m² Grundstück, ca. 52 m² Terrassen- und Balkonflächen